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定金条款引发的争议

发布时间:2018年4月5日 铜梁合同纠纷律师  
  最近,中级人民法院的一个判决在网上引起了轩然大波。基本案情如下:买卖双方经过中介公司撮合,签订了一份《房屋买卖合约》,合约为中介公司标准版本,其中对合约签订后一方不愿履行合约应承担的法律责任明确如下:“第十条 如买方未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成任务,则已付定金将由卖方没收,而卖方有权将物业让予他人,卖方不再向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。第十一条 如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方,则卖方须返还双倍定金予买方,买方不要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。”
  本案买卖双方当事人合约签订后,因待转让房屋尚没有房产证无法过户,所以双方也未签订正式的《房地产转让合同》。此后,深圳楼价一路上涨,卖方斟酌后决定不再履行合约,正式通知了买方,但买方见房价上涨不愿解除合约,坚持要求卖方继续履行合约交付房屋给买方,双方诉之法院。
  深圳中院的判决在引用了合约第十一条“买方不要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约”规定后,作了如下解释“但该条款约定并不排除在可以继续履行合同的情况下被上诉人(买方)请求上诉人(卖方)继续履行合同,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据该条规定,被上诉人有权选择要求上诉人以继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式承担违约责任,现被上诉人选择要求上诉人继续履行合同是对其自身权利的处分,被上诉人的请求应予支持,上诉人称仅须双倍返还定金的上诉理由不能成立,本案不予支持”。
  一、房地产买卖双方当事人有权在不违背法律、行政法规强制性规定情况下平等自愿的约定双方当事人的权利和义务。本案所涉《房屋买卖合约》第十条和第十一条约定的内容仅涉及买卖双方当事人,不涉及第三人,也不涉及行政机关,更不涉及法律的禁止性及强制行性规定。第十一条的原文是“如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方,则卖方须返还双倍定金予买方,买方不要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约”。该条文意思非常明确,在卖方不想履行合约时,卖方须且仅需承担双倍返还定金的法律后果。因为该条文排除了买方要求其他赔偿的权利和请求卖方继续履约的权利。合同是当事人平等自愿意思表示一致的结果。法院的判决理由也清楚表明当事人有权如此约定。
  二、不违背法律的约定,当事人应当严格遵守。合同是当事人之间的法律,当事人在合同中约定的内容,只要没有法定无效或者可撤销事由,就是有效的,当事人也应当严格遵守。在买卖合同中,当事人不仅要严格遵守合同履行的步骤,如买方何时给付定金,何时交付首期款,何时申请按揭贷款,及卖方何时签收定金,何时出具公证委托,何时协助过户,何时交付房产等;也应当严格履行关于合同状态处置方式和权限的相关约定,包括合同解除权的行使条件,违约责任的承担。
  《房屋买卖合约》的第十一条是关于卖方解约权的约定,属于约定解约权。买卖双方当事人可以在合同中约定解除合同的条件,在满足合同约定情况下享有解除权的一方行使解除权即可解除合同;也可以在合同签订后就合同解除达成一致意见而解除合同。两种合同解除方式程序上虽然稍有差异,但在法律效力上却是同等的。卖方愿意以双倍返还定金来换取合同履行终止的做法实际上是行使合同法上的约定解除权。
  三、合同的实际履行并非强制性要求。合同法中大量的规定属任意性条款,而非强制性条款,在当事人没有约定的情况补充当事人意思表示的不足。该《房屋买卖合约》中当事人已对合同履行终止进行了相关约定,所以在合同是否应当继续履行的问题上也应该充分尊重当事人约定。以合同实际履行是违约条件下合同补救措施第一位的原则,来认定卖方有权要求卖方实际履行是站不住脚的,这违背了合同法基本原则,即合同自由原则。
  四、第十一条的约定能推出“并不排除在可以继续履行合同的情况下被上诉人(买方)请求上诉人(卖方)继续履行合同”吗?
  第十一条的表述是“如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方,则卖方须返还双倍定金予买方,买方不要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约”。该条明确约定在卖方不不履行《房屋买卖合约》并返还双倍定金条件下,买方不再拥有请求卖方实际履行的权利。卖方不履行合同的原因没有具体列明,合同中文字表述为“不依合约条款”,可能来自不可抗力,也可能是能履行情况下卖方不愿履行。所以在能履行的情况下,买方愿意履行,是否继续履行,主动权掌握在卖方手中。买方请求继续履行的权利也就没有存在空间了。中院如此的推导完全是无本之木,无源之水,基本的形式逻辑都不符合,何谈实质符合。
  五、法律的适用应当保持一致性。房地产买卖所涉及的实体法律主要是《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》以及一些相关的规定。法官的主要职责是以事实为依据,以法律为准绳适用法律。应当保证面对同样情况的时候,适用同样的法律规则,不能在同样情况下适用不同的法律规则。前段时间房价上涨速度比较快,出现业主违约潮,在房地产交易博弈中,业主的强势地位在房价飞涨时体现的非常明显,大家对签了合同后不卖房子的行为咬牙切齿,这是民众情绪。然,法院审判独立原则,不仅仅包括审判不受个人、社会团体、党政机关的非法干涉,也要求法院不要轻易的受民众情绪的影响。深圳中院该判决是以违背法律的结论取得貌似公证的判决。


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