上诉人胡金根与被上诉人江西临川建筑安装工程总公司、原审第三人丁璧光债务转让合同纠纷一案，江西省吉安市中级人民法院于2003年8月16日作出(2003)吉中法民三初字第01号民事判决。上诉人胡金根对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2004年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人胡金根及其委托代理人刘卫东、朱和平，被上诉人江西临川建筑安装工程总公司的委托代理人古建群、许英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年11月2日，江西临川建筑安装工程总公司(以下简称临川建安公司)与丁璧光经营的吉安市天天购物广场签订《购房合同》，将其投资开发的下文山路38-58号天工广场一、二层商住楼及地下室卖给丁璧光。为确保合同履行，吉安市天天购物广场(甲方)与临川建安公司(乙方)于同年12月20日签订了一份《抵押合同》，约定：“甲方用作抵押的财产为房权证吉市字第00009933、00009934号房屋产权证，(以上房屋产权证)已交给乙方;在合同有效期内，甲方不得出售和馈赠抵押财产，可将抵押房屋向银行申请抵押贷款，乙方应积极配合，甲方贷款应优先偿还乙方欠款……”。该抵押合同未办理登记手续。2001年11月17日，丁璧光与临川建安公司签订《协议书》，约定：丁璧光将购置临川建安公司的天工广场一、二层及其附属设施转卖他人，丁璧光承诺将卖房款350万元付给临川建安公司，临川建安公司承诺在收到丁璧光350万元卖房款后，免除丁璧光45万元的债务;丁璧光在2002年2月10日前再付临川建安公司房款50万元，余款在2003年2月10日前付清;若丁璧光在以上期限未能付款，则临川建安公司不免除丁璧光应付的45万元债务，并应承担相应的违约责任。同年11月26日，丁璧光与胡金根签订《房地产交易协议书》，丁璧光同意将下文山路38-58号天工广场一、二层及地下室出卖给胡金根，房产价格为850万元(未含装修费)。同月28日，吉安市房产管理部门批准了双方的交易。同日，丁璧光(甲方)、临川建安公司(乙方)代表许英、胡金根(丙方)三方签订《协议书》(以下简称“11.28”协议)，约定：1、在甲方确保丙方所购买的“天工广场”正常如期开业和营业的前提下，参照二○○一年十一月二十一日甲方与丙方签订合同的付款期限与方式，丙方将付给甲方的剩余购房款支付给乙方，以抵丙方付甲方的购房款;同时，乙方应配合甲方办理好“天工广场”的土地证使用权变更登记手续于丙方胡金根名下。2、若因甲方的原先经营纠纷使丙方不能正常开业和营业，甲方应按二○○一年十一月二十一日签订的合同承担违约赔偿责任，丙方有权在应支付给甲方的房款中直接扣付，以抵甲方应付丙方的违约赔偿款;若有剩余，应将剩余款支付给乙方，以抵丙方应付甲方的房款。3、以上条款，任何一方违约应承担相应的违约责任，造成他方损失的，还应赔偿损失。协议签订当日，丁璧光在临川建安公司保留的协议后补签了如下内容：“截止本合同签字时止，丙方尚欠甲方购房款350万元整”。而胡金根保存的协议书上无该内容。
“11.28”协议签订后，胡金根从2001年12月4日始，陆续在应付给临川建安公司的350万元购房款中，以代丁璧光付税款、空调、电梯、门面费等向他人优先支付了128万元，使临川建安公司128万元售房款无法及时收回。2002年12月20日，临川建安公司诉至法院称：胡金根在购买天天购物广场及地下室后一直正常经营至今，却违反约定将应支付给我公司的购房款128万元用于代丁璧光支付其他债务及税款，请求法院判令胡金根赔偿应付购房款128万元，并负担诉讼费用。胡金根答辩称：三方所签协议中并没有明确写明我要向临川建安公司支付多少钱，只是约定在确保天工广场正常开业和营业前提下向其支付剩余款。我向他人支付了128万元一事属实，但该款是为了天工广场的正常如期开业和营业而支付的，并不构成违约。丁璧光辩称：房屋买卖的整个过程我都未亲历，是我儿子和儿媳以我的名义办证与签约的。本案如何处理，听从法院依法判决。
原审法院认定以上事实依据的是下列经质证的证据：丁璧光与临川建安公司签订的《抵押合同》及《协议书》;丁璧光与胡金根签订的《房地产交易协议书》和登记表;丁璧光与临川建安公司、胡金根三方签订的《协议书》;丁璧光向胡金根出具的收条、丁璧光书写的《证明》。
原审法院认为，临川建安公司将其所开发建设的下文山路38号“天工广场”出售给丁璧光，丁璧光又将该房产转售于胡金根，三方之间分别进行了两次交易，在两次买卖关系中，双方分别签有合同(协议)，各方的法律地位和债权、债务关系清楚明确，各方本应按各自签订的合同(协议)履行权利义务。问题在于丁璧光在转售房产前，“天天购物中心”因经营不善等拖欠了他人大量的债务，其中，欠临川建安公司原购房款金额为350万元，且丁璧光已承诺将卖房款350万元付给临川建安公司。2001年11月28日，临川建安公司、胡金根、丁璧光三方签订的协议中，虽未明确援引“第三人履行”或“债务转移承担”法律术语，但协议书已清楚表述：胡金根将付给丁璧光的剩余购房款支付给临川建安公司，以抵胡金根付给丁璧光的购房款，同时，临川建安公司应配合丁璧光办理好“天工广场”的土地使用权证变更登记手续于胡金根名下。根据该协议，保证胡金根正常如期开业和营业的义务是丁璧光，且胡金根可以扣除的也只是违约赔偿款。而从丁璧光出具给胡金根的收条则表明，胡金根扣除的均为税款、空调、电梯、门面费等，并无赔偿金。胡金根辩称先期付给他人的128万元乃为及时清场，保证正常如期开业和营业所需，事实是胡金根扣款时，临川建安公司仍为丁璧光最大债权人，丁璧光出具给临川公司的证明也再次提到，该128万元是应付临川建安公司的购房款。因此，从三方签订“11.28”协议前后的协议书、证明及各方所实施的民事行为表明，“11.28”协议属债务转移承担协议，胡金根应对丁璧光拖欠临川建安公司剩余购房款128万元负连带清偿责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决丁璧光、胡金根连带清偿江西临川建筑安装工程总公司购房余款人民币128万元整。上述款项限判决生效后十五日内付清。案件受理费17000元，由丁璧光、胡金根共同负担。
