法律热线：
原告曹某某诉称：其一直想在北京市海淀区地界内买一套住房，2002年5月1日，她到新康小区看房，看到新康小区的宣传材料上写着“海淀区西三旗30万平方米高品质居住区”，所写的位置是“海淀区西三旗北路”。5月6日，到售楼处签订了认购书，并支付了1万元预付款。几天后，得知新康园小区不是在海淀区，而是属于昌平区回龙观镇，在双方协商不成后，遂提起起诉，要求亚信房地产公司双倍返还预付款2万元。
亚信房地产公司辩称：曹某某是通过其他客户的介绍信来售楼处看房的，在其看完了公司出示的“五证”以后，双方才签订了认购书，公司广告所写的新康园小区所在位置是经过海淀区政府批准的，销售的房屋经北京市规划委员会等部门批准，售楼行为合法有效，曹某某构成违约，无权要求返还预付款。
法院经审理查明：2001年，亚信房地产公司与恒泰公司签订投资开发协议，享有新康小区F2住宅塔楼的建设和所有权，恒泰房地产公司负责提供F2住宅楼及相关的前期资料和有关部门的批准文件。恒泰公司1998年取得的建设用地规划许可证载明该房屋的用地地址为海淀区西三旗，恒泰公司申报地名为新康园，2000年改名为新都家园。2001年亚信房地产公司取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，建设地址记载为海淀区西三旗。2001年10月，亚信房地产公司取得国有土地使用权证和北京市商品房预售许可证，该证记载的项目名称为新康园，房地坐落为北京市昌平区回龙观镇南店村。此后，亚信房地产公司开始销售新康园的房屋，并印刷了广告及宣传品。在其印刷的宣传资料中，所写的新康园的位置为“海淀区西三旗北路”，2002年4月，该许可证项目名称变更为新康小区。
法院经审理认为：
商品房实行预售许可证制度，亚信房地产公司取得的预售许可证中载明的售楼位置为昌平区回龙观镇南店村，但其却在售楼广告中将位置标明为“海淀区西三旗”，使承购人对房屋坐落区域产生歧义，误导曹某某与其签订新康园小区房屋认购书，违反了《民法通则》等相关法律的规定，构成欺诈。遂判决亚信房地产公司退还曹某某购房订金1万元。
【案例评析】
本案是一起因房地产广告隐瞒真实情况的虚假宣传和误导购房人而引起的纠纷。
一、虚假宣传构成欺诈行为
在我国，法律规定当事人必须依据住房申报户籍，户籍地址对当事人及其子女的就业、就医、上学、入托等具有重大的影响，因此，商品房的地址及坐落的行政区域是商品房买卖中不可忽视的重要因素。国家工商行政管理《房地产广告发布暂行规定》明确规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案中，亚信房地产公司故意隐瞒实情，误导购房人，构成欺诈行为，理应承担相应的责任。
二、商品房虚假广告和宣传资料的法律性质
现如今，大多数的商品房通过众多媒体进行宣传广告以达到促销的目的。为了追求利润最大化，许多房地产开发商往往夸大其实，甚至发布虚假信息广告。针对此种情形，最高人民法院《商品房买卖解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
本案是发生在《商品房买卖解释》出台之前，以往是按照欺诈行为可撤消合同来处理，如今，该解释明确了商品房虚假广告和宣传资料的法律性质，一般情况下为要约邀请，只有在符合解释第三条规定情形时才是要约，开发商要受到约束，否则承担违约责任。
三、商品房认购书预付款是否具有定金功能
关于认购书中预付款是否为定金的问题。认购书中最能体现双方利益的就是预付款，那么预付款一定为定金吗?根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉司法解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”可见，如果预付款的约定不具有定金性质，则不发生定金效力。本案中原告要求亚信房地产公司双倍返还预付款，因该预付款未约定是定金，也就不能适用定金罚则，所以法院只判决亚信房地产公司退还曹某某购房定金1万元。